דווח מיסוי דירת מגורים בשיעור מס מוטב של 10% בלבד אפשרי עד ה 30 בינואר
זה הזמן להתארגן ולנצל את ההטבה

> מי לא נדרש לדווח ולשלם כלל מס?
למי שיש הכנסות מדירת מגורים עד 5,030 ₪ לחודש. במידה וישנו תיק במס הכנסה ומוגשים דוחות, יש להכליל בדוח השנתי כהכנסה פטורה בכדי לא ליצור הפרשי הון.

> האם הכוונה להכנסה ממוצעת חודשית? לדירה?
מדובר בתקרה לתא משפחתי ולא בתקרה לדירה.
תא משפחתי – בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה.
מדובר בתקרה חודשית. יש לבחון עמידה בתקרת הפטור בכל חודשי השנה.
לא ניתן לקזז חודשי הכנסה נמוכה או חודשים בהם הדירה עמדה ריקה.
הדגשה: מדובר בהכנסות על בסיס תקבול בפועל. יש להוסיף הכנסות בשווי כסף כמו למשל: עלות תיקון ושיפוץ שביצע השוכר, ובתמורה בוצעה לו הפחתת דמי שכירות.

> כאשר ההכנסה עולה על התקרה?
במידה וההכנסות שכירות מכל הדירות עולות על כפל תקרת הפטור 10,060 ₪, תשלום המס הינו מהשקל הראשון על סך כל ההכנסות בניכוי הוצאות הנכס. מדובר במיסוי מלא כהכנסה פסיבית 31% ומעלה בהתאם למדרגת המס האישית.
במידה וההכנסה נמוכה מכפל התקרה נקבע מנגנון בו כל שקל עודף מפחית שקל מהסכום הפטור עד התקרה ויש לבצע בדיקה איזה מסלול מיסוי כדאי. כלומר: על כל שקל עודף קיים בסופו של דבר לכל הפחות 62% מס ואף יותר לפי מדרגת המס. (כל 1 ₪ העודף על התקרה יש להכפיל. שיעור המס 31% ומשכך על כל 1 ₪ מעבר לתקרה משלמים 62%)
לדוגמא: הכנסות שכירות 7,030 ₪. הסכום החייב יעמוד על 2,000 ₪ * 2 = 4,000 ₪ עליהם ישולם מס מלא. יתר הסכום – 3,030 ₪ פטור.
במסלול המס המלא – אפשרי לנכות הוצאות – פחת, ריבית על המשכנתא, הוצאות תיקונים, הוצאות תווך וכן הלאה.

> אם שיעור המס גבוה כ"כ, מדוע לבחור במסלול המס המלא?
כאשר הסטייה בתקרת הפטור נמוכה
כאשר יש הוצאות רבות לניכוי
לבעלי נכסים מגיל 60 ומעלה, שכן המס ההתחלתי הינו 10%, כמו הכנסה אקטיבית (הם בוחרים במסלול מלא, מנכים הוצאה, ובכל זאת משלמים רק 10% מס)
לתשומת לב: בבחירת מסלול המס המלא יש להגיש דוח מלא ואין אפשרות לדווח מקוצר.

> מהו מסלול הדיווח המקוצר והמס המוטב?
במסלול הדיווח המקוצר משלמים 10% מס בלבד. אין תשלום נוסף של ביטו"ל.
אין צורך לפתוח תיק רגיל במס הכנסה ולהגיש דוח שנתי ולא נערכות הצהרות הון כעצמאי. בקיצור – מס הכנסה לא מתעסק איתך.
אם הכנסה שנתית מהשכרה למגורים עולה על 334 אלף ₪ (בשנת 2017), אין הגבלת שיעור מס נמוך, אולם כן חלה חובה להגיש דוח מלא.
חסרון: אין אפשרות לנכות הוצאות לרבות פחת ובלאי, ריבית משכנתא ותיקונים. אין אפשרות ליהנות מזיכויים אישיים (ילדים למשל) או זיכויים אחרים (קבלות לפי סעיף 46).

> בפרקטיקה כיצד מדווחים דוח מקוצר?
בשנה הראשונה יש לפנות לפקיד השומה הסמוך למקום מגורייך. למלא טופס 3302 (אפשר לבקש במקום או להוריד מאתר מס הכנסה). פקיד השומה יפתח לכם תיק 9.5. מדובר בתיק המיועד לדווח שכירות במסלול המופחת בלבד.
מכאן והלאה הדיווח והתשלום השנתי נעשה בקלות. באמצעות שוב בבנק הדואר או באתר מס הכנסה בכרטיס אשראי/העברה בנקאית. הדיווח והתשלום הוא עד ה 30 בינואר.
חשוב! לשמור את האסמכתאות: חוזי שכירות, אישור תשלום.

> האם אפשר לשלב בין מספר מסלולים
כן
לכל דירה אפשר לבחור במסלול נפרד. דירה אחת למשל שיעור מופחת 10% ודירה שניה שיעור מס מלא עם הכרה בהוצאות. דירה אחת פטור והשניה שיעור מס מופחת. (מקור: דע את זכויותיך של מ"ה)

> האם אפשרי לנכות הוצאות שכירות דירה מהכנסות השכרה דירת הקבע?
התשובה היא: לא.
למעט הוצאות שכירות בגין מעבר מגורים לרגל עבודתו או עיסוקו, במשך חמש שנים מיום שעבר לגור בדירה האמורה.

> מה קורה בעת מכירת נכס שהושכר למגורים?
בעלי דירות השקעה לא תמיד מודעים ל"מס הנוסף" הגלום בדירות להשכרה. מכירת הנכס אינה פטורה ממס שבח, בחישוב השבח יתווסף לסכום המכירה שווי הפחת (בין אם נוכה פחת במסלול המלא ובין אם לא נוכה פחת במסלול המקוצר). משכך – הסכום החייב במס יגדל (מחיר מכירה בניכוי עלות קניה בתוספת הפחת התאורטי). הפחת שיתווסף הינו משנת 2007. לדוגמא: נכס בירושלים בשווי שני מיליון ₪, פחת שנתי 2% 40,000, הגדלת הרווח במכירה ב 40,000 בגין כל שנה בה הושכר הנכס, מביאה למס שבח של 10,000 ₪ נוספים בגין כל שנה בה הושכר הנכס!
לעניין פחת – מחוץ לירושלים נקבע כי 4% פחת. מרכיב הקרקע יחושב כ 1/3 מערך הנכס. קיימות תקנות מיוחדות המכירות ב 2% פחת מכל הנכס. במקרה ומדובר בקרקע זולה במיוחד אפשרי לנסות להוכיח ששיעור הפחת המשוקלל גבוה יותר.

> אם אני משכיר את דירת המגורים שלי שלא למטרת מגורים?
השכרת דירת מגורים למטרה אחרת – לשימוש של חנות, משרד, גן ילדים, פנימייה וכן הלאה – בעל הנכס חייב לפתוח תיק במס הכנסה ולהגיש דווח מלא שנתי, הצהרות הון וכן הלאה.
ההכנסה חייבת ב:

+ שיעור מס מלא 31% ומעלה לפי מיסוי אישי (גיל 60 ומעלה 10%)
+ ביטוח לאומי 12%
+ מע"מ 17% (למעט השכרה לעמותה לצורך מעון וגן ילדים וכן רשימת סגורה של עמותות. יש להקפיד כי הדירה תישאר כדירת מגורים: אמבטיה ומטבח. ובכל מקרה מומלץ להיוועץ פרטנית עם רו"ח)

מלכ"ר או עוסק השוכרים דירה מאדם פרטי מחויבים לקבל מבעל הנכס אישור ניכוי במקור. ללא זה, עליהם לנכות 35%. טעות רווחת כי ביצוע הניכוי האמור פוטר את בעל הנכס מחובתו. לא כן, בעל הנכס מחויב עדיין בהגשת דוח, ותשלומי מס, ביטו"ל ומע"מ, למעט אם השכירות מעל 334,000 ש"ח לשנה (נכון ל-2017).

> כיצד נפעל למיסוי מוטב במקרה שבוצעה השכרה למלכ"ר

– הקלה מיוחדת: בהתאם לחוזר מרץ 2017 – מלכ"ר העוסק בסעד, קליטת עליה, בריאות ושיכון יכול לקבל אישור מנציבות מס הכנסה כי מי שמשכיר לו דירת מגורים יכול להינות ממסלולי הטבה כאילו השכיר למגורים.
– השכרת דירת מגורים לבחורי ישיבה אינה יכולה להחשב למגורים ולא ניתן לבקש מהנציבות הכרה. מומלץ לבצע השכרה באופן ישיר – חוזה ותשלום ישירות מול הבחורים ולא דרך מוסד החינוך.

> דוגמא להשכרה במיסוי מוטב שעלולה להיחשב להכנסה במיסוי מלא
השכרת מספר דירות מגורים יכולה לעלות לכדי עסק ולהיות מחויבת במס מלא.
לא נקבע מספר דירות – אולם בהתאם לפסיקה ככל שמספר הדירות רב יותר ומנגנון ההתעסקות בהם אינטנסיבי יותר, יקבע כי מדובר בהכנסה עסקית (במקרים אלו כמובן שיש לבחון קיומו של עסק להשכרת מגורים בלבד וליהנות מפטור ממע"מ). כנ"ל בדירות המושכרות לתקופות קצרות במחירים יקרים, ולשוכרים מוענק שרותי ניקיון, שוב – עלול להיחשב כהכנסה עסקית החייבת במיסוי מלא, בדומה לצימרים, כולל מע"מ.
מקור מימון הנכס גם הוא יכול ללמוד על מהות ההכנסה. משכנתא ארוכת טווח מלמדת על פעילות שאינה עסקית, לעומת הלוואה לזמן קצר ומינוף עסקי מלמדים על הכנסה עסקית.

> הפתרון המקובל לתת דירה במתנה לבן משפחה וליהנות מהסבת הכנסות השכירות וממכירה פטורה ממס שבח, האם אפשרי?
אכן אפשרי. אולם יש לבחון בזהירות.
ילד מעל גיל 18 יכול ליהנות מהכנסות שכר-דירה. במקביל הוא גם נוטל על עצמו את תשלומי המשכנתא.
חשוב לזכור כי קיימות לכך השלכות. למשל – מניעת זכאות מהילד להטבות במכרזי משרד השיכון, רכישת דירה נוספת על שם הילד תחויב במס רכישה מלא וכן הלאה. מכירה ע"י הילד בפטור ממס שבח מוגבלת בסייגים רבים בחוק התלויה בתאריכי הקניה ותקופת השימוש ולכן נדרשת בחינה מושכלת, בלווי משפטי וביצוע עסקה שלא באופן מלאכותי.