סוגיית המע"מ שאלות מהמסד ועד הגג…
האם אפשרי לקזז מע"מ הכלול ברכישת הדירה?
בעולם בו מחיר הריבית מזנק, כולנו מחפשים פתרונות תזרים. קיזוז מע"מ במועד רכישת הדירה הינו פיתוי מתבקש. במאמר הקצר נסקור את הכלל הראשי – כי אין קיזוז מע"מ בדירת מגורים. אבל בהחלט – גם מתי בכל זאת אפשרי.
ככלל מע"מ דירת מגורים אינו מקוזז, בהתאם להנחת העבודה כי תשמש למגורים. וזאת לאור עקרון ההקבלה המופיע בסעיף 41 לחוק: ניתן לקזז תשומות של נכס רק אם ישמש לעסקה החייבת במע"מ. מרגע יציאת הדירה מבעלות הקבלן לשוק הדירות – היא מתנהלת בעולם של יחידים נטולי מע"מ. ההתחרות של דירות יד שניה נטולת מע"מ.
דירה תחשב כמשמשת למגורים גם כאשר היא מושכרת על ידי אדם פרטי שאינו עוסק במקרקעין למלכ"ר או למוסד כספי והיא מיועדת למגורים – יש בה אמבטיה ומטבח והיא ראויה למגורים לתא משפחתי, אף אם היא משמשת לגן ילדים או מעון יום וזאת בהתאם לפסיקה שניתנה בנוגע לעסקת אקראי.
אי חבות מע"מ מגיעה אף לעולמות עסקיים. על מנת לעודד השכרה למגורים גם חברה עסקית שעיסוקה בהשכרת מגורים יכולה לפעול לפי סעיף 31(1) ולא להיכנס לעולמות המע"מ. קיים גם חוק עידוד השכרת למגורים אשר מכמות דירות גדולה ניתן לקבל פריבילגיה נוספת לפטור ממע"מ בהשכרה ובמכירה – הקלות בשיעורי מס הכנסה ופחת מואץ.
מתי בכל זאת נפגש עם עולמות מע"מ ומתי מותר יהיה לקזז מע"מ תשומות דירת מגורים?
רכישה לצורך השכרה למטרות מסחריות או שימוש עצמי עסקי
מותר לקזז … דוגמא: רכישת דירת מגורים למרפאת שיניים, למשרד פרסום וכיוצ. במועד המכירה נחוייב מע"מ מלא על מלוא המכירה.
- טיפ! מומלץ עם הדרישה להביא חוזה רכישה שרשום בו מטרות השימוש בנכס. במידה והחוזה כולל "הצהרת כוונות" בלבד, החוזה לא יספק את פקידי מע"מ. במקרים כאלו, יש להמציא היתר לשימוש חורג בנכס ו/או ארנונה עסקית.
- דירה להמרה– דירה שאפשרי לשנות את מטרות השימוש לשימושים "תומכי מגורים" כמו משרדים מרפאות ומעונות, מסחר קמעונאי ותעסוקה ללא תעשיה. נפוץ למשל בשנים האחרונות בעיר בית שמש. ניתן לקזז מעמ כאשר מוכיחים שהשימוש הוא מסחרי. הדירות לא פעם מאופיינות בעלות גבוה יותר ומתקבלות כמעטפת עם גישה נפרדת.
- זהירות: רכישת דירת מגורים לשימוש מעורב – מגורים ומסחר לא ניתן לקזז אפילו לא ביחסיות – לפי תקנה 15.
רכישה לצורך השכרה לטווח קצר- AIRBNB
ברכישת דירה לצורך דירת נופש להשכרה לטווח קצר מותר לקזז מע"מ. פקידי מע"מ "אינם מחבבים" את הקיזוז המבוקש מאחר וחוששים שהדירה "תזלוג" לשוק הפרטי ותימכר ללא מעמ.
במקרה כזה, יש לפתוח את התיק בסיווג של "בית מלון". הגדרת בית מלון בחוק מעמ מסתפקת בדירה שאפשרי להלין מעל 5 אנשים ולא מחייבת מתן שרותי אירוח והסעדה. יש לבחון את חובות רישוי ובטיחות.
- כיצד "נשכנע" את פקידי מע"מ, בין היתר, שהדירה תשמש לAIRBNB? היתר לשימוש חורג, תשלום ארנונה עסקית, פרסום, הסכם עם AIRBNB או עם כל משווק אחר. עד להמצאת המסמכים פקידי מע"מ נוטים שלא לאשר קיזוז
- טיפ! אפשרי להגיע להסכם עם מעמ לרישום הערה בטאבו על הנכס לפי סעיף 136 לחוק וכך למעמ יש סוג של בטוחה, מדובר בהערה שאינה מזיקה לשיעבוד בדומה להערת אזהרה.
רכישת דירה לצורך הריסה ובניה – יזמות
ברכישת דירה לצורך הריסתה, יהיה ניתן לקזז מע"מ כחלק מהוצאות היזמות. הדירה בסופו של יום מחליפה רכישת קרקע. (בד"כ לא מדובר ברכישה מקבלן אלא מאדם פרטי. שהרי לא רוכשים דירה חדשה כדי להרוס… (
- מע"מ יסתמכו בד"כ על שומת מיסוי מקרקעין ויבדקו אם הרכישה סווגה כמלאי עסקי ולכן יש להקפיד על דיוק בדיווח.
- עם הרכישה יש להוציא חשבונית עצמית ולשלם את סכום המע"מ ללא קיזוז מידי. יש לשמור את החשבונית העצמית למועד הבשלת היזמות – דהיינו מועד קבלת היתר הבנייה, רק אז יתאפשר החזר המע"מ.
- יש לסווג את רכישת הנכס כהוצאות הקמה. לפי סעיף 40א – יש הקלה מיוחדת – אין הגבלה של קיזוז עד 5 שנים.
- בתקופת הביניים בה מתארגן היזם עם הליכי התכנון, הוא יכול להנות מהשכרתה למגורים. השכרה זו פטורה ממע"מ. החשש שמא השכרת הביניים תבטל את אפשרות קיזוז המע"מ העתידי נכונה אולם בפרקטיקה מע"מ מסתכל לטווח הארוך ולא לטווח הקצר, ויאפשר קיזוז המע"מ (יתכן בהפחתה יחסית לתקופת השימוש העצמי).
רכישה לצורך מכירה – סוחר במקרקעין
סוחר במקרקעין שרוכש דירות על מנת למכור אותם כפי שהן. הסוחר לא יקזז מע"מ במועד הרכישה. הוא יהיה חייב במעמ במועד המכירה רק על הפער שבין הרכישה למכירה בניכוי ההוצאות קרי מע"מ על הרווח בלבד. על פי הפסיקה סעיף 5(ב) העוסק בסוחר במקרקעין יחול רק כאשר קיים "רצף" בדירות. מכירת דירות משומשות / יד שניה. כלומר מכירת דירה שנרכשה ולא כשמדובר בהריסה ובניה.
סיווג במעמ
- סיווג ענף בעת פתיחת התיק משפיעה מאד על שיקול דעת הפקיד המאשר את ניכוי התשומות. אם תיק מסווג כסוחר במקרקעין לא יתנו לנכות מע"מ אלא יבקשו להחיל 5(ב) כפי שפרטנו – מעמ ישולם על רווחי המכירה.
- יש להודיע למעמ על שינויים בעסק כגון שינויים בענף לפי תקנה 8 לתקנות מע"מ רישום. כך שבמידה וקיזזתם תשומות ואתם מבקשים להשכיר למגורים יש להודיע למעמ ולשלם את הפער.
- סעיף 31(4) דן במכירת נכס שעל פי דין לא ניתן היה בעת הרכישה לקזז תשומות בגין הרכישה. נכס זה יהיה פטור ממעמ בעת המכירה. שימו לב! הסעיף חל רק במידה ובאופן מפורש בחוק לא הותר ניכוי מס תשומות. משכך נכון ואפשרי להתעקש כאשר לא מופיע באופן מפורש שאסור שכן אחר כך יהיה קשה לקבל פטור לפי סעיף 31(4).
טעימה מס רכישה דירת מגורים הנרכשת למטרות עסקיות:
שיעור מס רכישה על דירת מגורים (שאינה יחידה) 8%-10%.
לעומת שיעור מס רכישה על מלאי עסקי שעומד על 6% בלבד. כמוכן אם בוצעה רכישת דירת מגורים כרכוש לעסק (משרד, רופא שיניים) חשוב לא לרשום מלאי עסקי אך בהחלט אפשרי להגיש בקשה להפחתת מס הרכישה.
שימו לב שסיווג כמלאי עסקי המקטין מס רכישה ל 6% עלול לגרור תאונת מס. במידה ותשכירו את הדירה, מס הכנסה יראה בזה "מכירה עצמית" ויחייב במס את עלית הערך מיום הרכישה ועד יום שינוי הסיווג – סעיף 85 לפקודה.
המידע כמובן מהווה מידע כללי בכל מקרה יש לקבל יעוץ פרטני