הלוואה היברידית, הלוואה משתתפת ברווחים ועוד, מספרות על השינוי שחל בשוק המימון החוץ בנקאי. מדובר בהלוואה הנדרשת לרכישת נכס, או למימון עבודות קבלן ובניה, ושיעור הריבית נגזר מהרווחים בפרויקט ומחושב מרווחי או תזרים המיזם.
בהתאם להעלאות האגרסיביות של הבנקים המרכזיים בעולם ושל בנק ישראל. הגיעה הריבית הבסיסית (פריים + ריבית בנק ישראל) לרמה של 6% וריבית בנקאית מלאה ונושפת נוסקת מ 8% ותוספת עמלות מכאן והלאה. בתקופה קצרה שוק היזמים "מקושש" הלוואות מגוונות חוץ בנקאיות. היזמים לא נעלמו, "אוהבי האדמה" גם הם נותרו. המודלים לגיוס מימון – הם שהתחלפו.

למי הלוואה נושאת רווחים מתאימה?

> מתאים: המודל יכול להחליף גיוס שותפים למיזם. יזם שאוהב יזמות עצמאית ללא שותפות כובלת. מהווה פתרון להון עצמי. גם המלווה – מבקש השקעה סולידית, פסיבית, נעדרת אלמנט יזמות אישית ונעדרת אחריות כלפי רשויות בנקים ורוכשים. ניתן לבחור תשואה חלקית מובטחת ובכך לצמצם חשיפה לאי וודאות.
> בטוחות: הנכס נשוא היזמות משועבד מן הסתם לנותני אשראי אחרים ובנקים, או נמצא בהליך הבשלה בלבד כפי ששכיח בפרויקט תמ"א למשל בהעדר רישום בעלות במניות החברה ובנכס, ידרשו בטוחות חילופיות. נכסים אישיים, בטוחות על ערבויות או מניות, ערבים וכיוצ"ב. שעבוד של מניות החברה אפשרי, מדובר בבטוחה "חלשה". ככל שמסגרת הבטוחה רופפת, שיעור הריבית יגדל.
> שיעור הריבית: חשוף כולו או חלקו לרווחי היזם. שיעור הריבית נגזר בהתחשב שלא נתקבלו בטוחות / בטוחות מספקות ביחס להלוואה. בהתחשב ברמת הרווחיות ביזמות והיקף הסיכון, וכמובן גם בתקופת היזמות ונקודת הזמן של קבלת ההלוואה. שיעור הריבית בעולם היזמות חסרה הביטחונות נע בין 10% ונוסק גם ל 20%. אולם מה קורה כאשר שיעור הריבית נקבע על ריבית מינימלית או ללא ריבית מינימלית ובנוסף נקבע ריבית שהיא שיעור מרווחי הפרויקט? כלומר: הלוואות בעלות רמת סיכון, מועדי החזר בלתי ברורים ובעקר – שיעורי רווח/ ריבית בלתי מוחלטים ותלות מוחלטת ברווחי הפרויקט.

עמדת רשות המיסים

יחיד ישלם על הכנסות ריבית מהלוואה שאינה צמודה למדד רק 15% מס. רשות המיסים רואה בהלוואה היברידית השקעה לכל דבר ועניין. מעין רכישת בעלות בנכס המקרקעין. משכך גם המס יהיה מלא.
קחו אותה הכי פסימי: ככל שבמועד מתן ההלוואה כבר בוצעה עסקת המקרקעין ע"י היזם (די בחוזה רכישה או אופציה) המלווה יחויב במס רכישה במתן ההלוואה. הריבית תחושב כדיבידנד מס 30% (או 25% תלוי בשיעור האחזקה התאורטית) או לחילופין המלווה במס שולי מקסימלי 50% (כולל יסף) תלוי במהות עיסוקו ומידת המומחיות שלוו והאם יקבע כי הכנסות מריבית עולות לכדי "עסק". וללווה – הוצאות הריבית עלולות שלא להיות מוכרות כהוצאה בעסק או בניכוי רווח במועד מכירת המקרקעין.
רשות המיסים מחייבת דיווח על העסקה כפעולה החייבת בדיווח בטופס המצורף לדוח השנתי.
(לעומת זאת כאשר מדובר בהלוואה משתתפת ברווחים למטרות אחרות שאינן יזמות לרכישת נכס קרקע או לקבלן בניה – אלו נכללו בטיוטה בלבד אך לבסוף לא נכללו ברשימת העמדות החייבות לדיווח!)

הפתרון? יתכן שאתם ערוכים לעניין המס…
> סיפור ההלוואה נועד להקל על מידת האחריות כלפי הספקים הבנקים והלקוחות והעדר רצונכם להפוך ליזמים. לא נושא המס הוא השיקול המרכזי. הקפידו להעביר את מלוא ההלוואה בחברה ריקה משקעות טרם ביצוע עסקת הרכישה. השקעה באיגוד מקרקעין מחייבת מס רכישה 6%. (לאחרונה פורסם על יזם שביקש לעדכן את מועד ההשקעה בחברה, טרום רכישת הנכס בחברה על מנת לחסוך מס רכישה. הוא נעצר וצפוי כתב אישום וסנקציות מרחיקות לכת).
> השקיעו באמצעות חברה בבעלותכם, אשר תאפשר לכל הפחות דחיית המס לשני שלבים ותשלום של 23% עבור הכספים המתקבלים בחברה.

הפתרון? יתכן שאתם מבקשים להנות ממס מופחת 15%
אין מנוס אלא לחזור למבנה המסורתי…. הלוואה מיחיד ולא מחברה והיא תנהג כמו הלוואה. יקבעו מועדי החזר קבועים וסבירים, המלווה לא יהיה מעורב ובעל שליטה בהשקעת הלווה ולא יכלול בהסכם שלו היבטים לגבי היזמות (ובטח לא יבקש להיות מפקח, מעורב, מורשה חתימה ושאר סימני מעורבות מובהקים. בנק מלווה נזכור – הוא בנק שהכנסות הריבית שלו עסקיות! משקיע יחיד המבקש להינות מ 15% מס קבוע ומופחת לא יכול להיות "בנק מלווה"…). ובעיקר – הסימן המובהק המשמעותי- ריבית קבועה ומראש. גבוהה ככל שתהיה. כוללת אפילו ריבית פיגורים.
מה שמגעגע כמו שותפות ונראה כמו שותפות – אז הוא שותפות ולא הלוואה. ולהפך…

בסכומים מהותיים ובכל מקום של ספק לכו לייעוץ משפטי. אל תעשו זאת לבד.
המאמר אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ונועד לפתוח את הראש לידיעה ולהבנת החוק.

הידעת? חוק אשראי הוגן (יש עוד חוקים חוץ ממס הכנסה…)
ריבית נשך? מאסר 3 שנים אם מדובר בלווה פרטי: כחלק מהמעטפת החוקית המגינה על כספי משקיעים (כדוגמת חוק המכר (דירות מגורים), קיימת מסגרת משפטית המגנה על כספי לווים: פקודת הבנקאות, חוק אשראי הוגן, חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות ועוד. קיימת הגבלה על שיעור הריבית הכוללת את גם הוצאות מסוגים שונים המוטלים על הלווים וכן ריביות פיגורים והצמדות. המוסדר כיום בחוק הוא רק לגבי לווה פרטי. חשוב אם כן להיות ערניים להגבלות כדי לא להיחשף ברמה פלילית.
מתן הלוואה ליזם באופן פרטי ושלא לחברה עסקית שבבעלותו – כפוף לחוק האמור. כך למשל הריבית המקסימלית כיום עומדת על 19.5%.
הידעת? הלכות ריבית (ההיבט הדתי…)
הריבית המושפעת מהרווח, הינה הריבית המותרת. זהו בעצם בסיס "להיתר עסקה". נשים לב כי לכאורה ההגדרה ההלכתית מחזקת את עמדת רשות המיסים… מה שטוב לנו להלכה פחות מתאים אולי מול מ"ה.

דוגמא קלאסה: קבוצות יחידים מתאגדת לרכישת נכס

ארוע שכיח בחדר הישיבות שלנו במשרד – דיון של 3 וגם 10 נותני אשראי מהשוק הפרטי, המתכנסים יחד עם יזם יצרתי. סוגיות מס, סוגיות כלכליות, סוגיות משפטיות, סוגיות לגבי בעלות ו… אפילו עולות ביניהם סוגיות הלכתיות.
מספר יחידים רוכשים נכס ומתכננים למכור כולם או חלקם את השקעתם. רישום בטאבו משותף אינו פתרון מעשי למשקיעים רבים ומהירים ובעיקר לא כאשר מדובר בנכס מגורים בו קיימת הטבת מיסוי לעניין מס רכישה, שבח, פריסה, ומס שכירות עם מספר מסלולים שאותו המשקיע הראשי לא רוצה לפספס….
הפתרון המועדף ביותר מבחינה מיסויית הינו לרכוש את הנכס במישור הפרטי ולא באמצעות חברה. אפשרי לרכוש באמצעות חברת בית – רלוונטי עד 5 יחידים. (התוצאה המיסויית דומה למצב של רכישה בפרטי אך נוחה יותר מבחינת מנגנון ניהול הפרדה ושקיפות). גם בנקים נוטים לתת מימון בנקאי גבוה.
הבעיה: מע"מ. מע"מ עלול לראות בחברה כעוסק ולחייב במע"מ במועד המכירה. חו"ד משפטית תוכל לסייע לכם לבחון את התמונה ובעקר – לקבוע האם מדובר בעסקה החייבת בדיווח.

טיפים והערות

1. כדי להגן על כספי ההלוואה במקרה וחלילה החברה מגיעה לחדלות פרעון, מומלץ לשקול החזרי ריבית לפני קרן. החזרי הריבית, במקרה של חדלות פרעון, "עומדים רחוק" בתור של פרמידת הנשייה בדין קדימה.
2. אם יש מספר רב של משתתפים, וכל אחד מהם אוחז בשליש או פחות – לעניין מס רכישה אינך נחשב כבעל דירה. לא חייבים מס רכישה
3. הצעה ליותר מ35 ניצעים עלולה להוות עבירה לפי הפקודה לניע …! נתקלנו במספר התארגנויות ספונטניות של "חבר'ה". הזהרו. עבירה פלילית חמורה.
4. בהלוואת בין צדדים קשורים כדאי לשקול תשלום ריבית בסיסית כדי להמנע מחיוב במס על ריבית רעיונית. הריבית הרעיונית שהיתה תקועה שנים על כ 2.9% קפצה ועומדת כיום על 5.18%.
5. ככל שההסכמים כמו גם הפעולות יהיו בלתי חד משמעיים באשר לסיווג כספים המוזרמים לתאגיד, אם כהלוואה, הותרת הפתח לקביעת שומת מס, קצרה.