במסע הבחירות הבטיח פרופסור ירון זליכה לבטל את הטבות המס לחברות הגדולות ולהפסיק לחלק מתנות לעשירים. ירון לא זכה, וזה אומר שבמדינה שלנו ממשיכים לחלק מתנות לעשירים. אחת המתנות היא "חוק עידוד השקעות הון דירות להשכרה
אם אתה אמיד – מן הסתם אתה משקיע סולידי ובוחר במסלול השקעה של דירות מגורים בשכירות במס מופחת של 10%. גם במכירת הדירה אתה משלם לכל היותר מס שבח 25% או מחלק מתנות לילדים בלי מס…
אם אתה עשיר, ומתעסק בהשקעות ומרוויח יפה ברוך השם, אתה תשלם בכל עסקה מס מקסימלי כולל "מסף יסף" ומגיע ל 50%, משלם גם מן הסתם מע"מ, במכירה משלם שוב מס מלא, ומתבאס.
אבל… אם אתה באמת עשיר, אולי מאלו שירון זליכה מדבר עליהם, או אז תשלם במדינה הזו רק 24%…
ולא, אני באמת לא רוצה להישמע פופוליסטית כי אני רק רו"ח שרואה מספרים ומנסה לעשות לכולנו קצת סדר.

מסלולי מס השכרה דירה – כשאין מדובר בפעילות בעל אופי מסחרי

המחזיק בדירה להשכרה יכול לבחור ב 3 מסלולי מס, פטור ממס, פטור חלקי או תשלום 10% מס

"הסימנים" המעידים כי העיסוק בדירות הינו "עסקה בעלת אופי מסחרי" וחייב במס מלא על הכנסות שכירות ומכירה וכן מע"מ על הרווח במכירה

מה קורה עם מי שיש לו מספר רב של דירות? הוא כבר צפוי לשלם מע"מ וגם מס מלא! בפרקטיקה ובפסיקה (ובחוזר מס הכנסה ש"ירד מהמדפים") נקבע שמי שברשותו מעל 10 דירות – יחשבו הכנסות השכירות כ"פעילות עסקית" החייבות במס מלא. המספר – 10 דירות – אינו "מספר ברזל "לכאן או לכאן. הקביעה תתחשב במספר מאפיינים המלמדים האם רכישת והשכרת הדירות נושא אופי מסחרי ואקטיבי וחייבת במס מלא או לא, כמו מומחיות הרוכש, מינוף וכו.
⇐ טיב הנכס – נכס למסחר שוטף או נכס השקעתי לטווח ארוך.
⇐ אורך חוזי שכירות. תקופת ההחזקה –במתנה פיקטיבית תלקח בחשבון גם התקופה עד שנמכרה ה"מתנה"
⇐ תדירות העסקאות.
⇐ ייעוד התמורה – האם להשקעות נוספות בנדל"ן?
⇐ היקף כספי ורווחים צפויים
⇐ אופי המימון – מימון פרטי? משכנתא? לווי מימון בנקאי או חוץ בנקאי? מינוף גדול מלמד על פעילות עסקית.
⇐ ידע ומומחיות –לא חייב להיות של האדם עצמו, יכול להיות שליח או יועץ. לא צריכה להיות "בקיאות עילאית"…
⇐ השבחה – האם הנכס נרכש לצורך השבחתו? האם נרכש לצורך ניצול זכויות בניה לא מנוצלות?
⇐ מנגנון עסקי – האם הועסק קבלן לכל תחום/ מקצוע או קבלן אחד על כל הפרויקט?

מוכנים לעלות שלב?
מה עושה מי שרוצה לעסוק בדירות במסלול מסחרי אבל לשלם מס נמוך?

בקשות שיוגשו למשרד הכלכלה עד 31/12/2023 ידונו לפי ההוראות הישנות או החדשות לפי בחירת המנהלה והמבקש.
חוק עידוד השקעות הון מבקש לעודד השכרת דירות למגורים. ההטבה מיועדת ליזמים שבונים דירות מגורים או למי שרוכש מעל 10 דירות מגורים או 6 דירות מגורים באזור פריפריה בפרויקט אחד בטרם סיום הבניה.

מהם התנאים לקבלת הטבות המס?

הדגשים חשובים למי שמתחיל לחשוב ברצינות…

⇐ הגדרת המילה "בנין "היא "בנין אחד או קבוצת בנינים שנבנו באותה תקופה או באותו אתר".
⇐ "חלק מבניין" יוכר גם הוא באישור מיוחד. כאשר יש בו לפחות 8 יח"ד או 6 יח"ד בפריפריה ולבעלים או לקרובו אין זכויות נוספות ביח"ד בבניין.
⇐ אין להשכיר לקרובים!
⇐ השכרה הינה 15 מתוך 18 שנה, אבל על מנת לעודד השכרה מידית נקבע שב-6 שנים הראשונות יש להשכיר מינימום 5 שנים.
⇐ השכרה לסטודנטים נחשבת להשכרה למגורים, קיימת תקרה על הסכום שניתן לגבות על רהוט וציוד
⇐ במכרזים של דיור להשכיר קיימים תנאים שונים במעט
⇐ במקרים מסוימים ניתן לבקש גם בהוספת זכויות בניה חדשות והתחדשות עירונית.

בדצמבר 2021 עודכן חוק עידוד, להלן תמצית ההבדלים: